Groß ist die Anzahl der Flurstücke ... Unter Umständen kommt hier jetzt eine Menge Arbeit auf die Landeigentümer zu. © Sabine Rübensaat

Reform der Grundsteuer setzt Landwirte unter Druck

Die Unterlagen für die neue Grundsteuer zusammenzustellen, wird für Agrarunternehmen zur Mammutaufgabe. Auch, weil die geforderten Erklärungen zur Wertermittlung schon bald einzureichen sind.

Von Hans Hirner, HLB Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Augsburg Schwaben

Die anstehende Grundsteuerreform verlangt den Landwirten und Agrarunternehmen derzeit einiges ab, denn schon bis zum 31. Oktober 2022 müssen alle erforderlichen Unterlagen beim Finanzamt eingereicht sein. Ein Wettlauf gegen die Zeit, denn: Vor allem für landwirtschaftliche Betriebe mit umfangreichem Grundbesitz und Immobilienbestand, mit älteren Immobilien oder Flächen in mehreren Bundesländern kann das Zusammenstellen der geforderten Angaben aufwendig und kostenintensiv sein. Viele Landwirte stehen vor einer Mammutaufgabe und sind entsprechend unsicher.

Zwar finden sich die für die Erklärungen erforderlichen Daten in Einheitswertbescheiden, Flurkarten, im amtlichen Lageplan und Grundbuchauszügen sowie den Bauunterlagen oder Berechnungen des Architekten – bei alten Immobilien beispielsweise kann es hier aber schwierig werden. Fehlen wichtige Unterlagen, so hilft nur, selbst nachzumessen oder einen Architekten zu beauftragen. Andere Unterlagen müssten bei Behörden oder Bausachverständigen angefordert werden. Auch das kostet Zeit.

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Flächen pro Bundesland einzeln anmelden

Damit die Finanzämter die Bewertungen durchführen können, müssen die Land- und Forstwirte eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ gemäß § 228 des Bewertungsgesetzes (BewG) abgeben. Der maßgebliche Stichtag für die geforderten Angaben ist der 1. Januar 2022. Die Feststellungserklärungen kann ab dem 1. Juli 2022 elektronisch an die Finanzverwaltungen übermitteln.

Der Haken daran: Wer Flächen oder Gebäude in mehreren Bundesländern besitzt, muss für jede wirtschaftliche Einheit eine eigene Erklärung abgeben. Das richtet sich nach dem bisherigen Einheitswertbescheid. Für Grundstücke zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gelten grundsätzlich erst einmal die bundesgesetzlichen Regelungen.

Viele neue Angaben gefordert

Wohngebäude auf landwirtschaftlichem Grund hingegen werden wie andere Wohnimmobilien neu bewertet. Hier werden folglich neue Einheiten für die Grundsteuer geschaffen, und es sind für jede Immobilie eigene Erklärungen abzugeben. Die jeweiligen Angaben hierfür ergeben sich aus den Regelungen der Länder, in denen die Objekte liegen. Näheres hierzu finden Landwirte in den Grundsteuergesetzen der einzelnen Länder.

Dem sogenannten Bundesmodell, das der Gesetzgeber beschlossen hat, haben sich nicht alle Bundesländer angeschlossen. Neben den ostdeutschen Flächenländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen nutzen es Berlin, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein. Die übrigen Bundesländer, darunter Sachsen, haben abweichende Gesetze erlassen.

Bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen sind für jedes Flurstück zudem die Art der Nutzung mit der entsprechenden Fläche sowie die Ertragsmesszahl und die Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude zu erklären. Weiterhin ist gegebenenfalls eine Anlage zum Tierbestand auszufüllen.

Die wichtigsten Angaben, die für die Erklärungen benötigt werden:

  • die genaue Lage des Grundstücks unter Angabe der Gemarkung, Flurstücke / Flurstücknummern
  • die Grundstücksart
    • unbebautes Grundstück
    • Wohngrundstück: Ein- / Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum
    • Nichtwohngrundstück: Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück, sonstiges bebautes Grundstück
  • das Baujahr
  • die Wohnfläche / Nutzfläche bzw. die Brutto-Grundfläche
  • die Anzahl der Garagen- / Tiefgaragenstellplätze
  • die Grundstücksgröße
  • ggf. erfolgte Kernsanierung
  • ggf. bestehende Abbruchverpflichtung
  • Nummer des Gebäudes aus dem Lageplan

Möglichst exaktes Arbeiten bei Grundsteuer entscheidend

Wer große Schwierigkeiten hat, die nötigen Größen innerhalb der kurzen Zeit exakt zu ermitteln, kann zwar zunächst mit einem sachgerechten Näherungswert arbeiten, sollte dies aber gegenüber dem Finanzamt auch entsprechend als vorläufige Erklärung ausweisen. Er hat dann im kommenden Jahr die Möglichkeit, seine Angaben zu präzisieren.
Insbesondere für Agrarunternehmen mit großem Flächen- und Immobilienbesitz ist es wichtig, mit möglichst exakten Daten zu arbeiten, denn auf dieser Basis wird schlussendlich die Grundsteuer ermittelt. Kleine Abweichungen fallen vielleicht bei einem Einfamilienhaus nicht ins Gewicht, für große Unternehmen sieht es jedoch ganz anders aus.

Wie sich die Reform schlussendlich finanziell auf die Betroffenen auswirkt, lässt sich aber noch nicht sicher sagen.
Es ist sehr wahrscheinlich, dass einige Landwirte stärker als bisher und andere dafür weniger stark bei der Grundsteuer zur Kasse gebeten werden. Genaueres ist wegen der noch nicht geregelten Hebesätze der Gemeinden offen. Für Landwirte mit umfangreichem Flächen- und Immobilienvermögen bedeutet die Neuregelung zunächst einmal die Beschaffung einer großen Datenmenge, die in vielen Fällen gar nicht oder nicht im benötigten Format vorliegt. Außerdem müssen die Eigentümer auch die weiteren Anforderungen wie die Anzeigepflicht bei Veränderungen der Nutzung ab 2022 im Blick behalten.

In den Ausgaben 27 und 28/2022 der Bauernzeitung lesen Sie eine ausführliche Analyse der neuen Rechtslage mit vielen Tipps für Ihre Flächen.

Viele weitere Tipps finden Sie auch in unserem Sonderheft Ratgeber Steuern.


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