Vielseitigkeit hat ihren Preis

Es besteht immer Unterstellbedarf für Maschinen und Geräte. Da stellt sich die Frage, wie wirtschaftlich ein Hallenneubau ist, denn reine Maschinenhallen amortisieren sich nur durch den Werterhalt.

Beim Hallenneubau den Raumbedarf zu ermitteln und mit sinnvollen Baulösun­gen bereitzustellen, erfordert et­was Planungsaufwand. Der Platz­bedarf für Maschinen ist klar, aber sollen in Teilbereichen kurzfristig auch mal Getreide, Futtermittel oder Dünger gelagert werden?

Wie vermeidet man, dass das ge­suchte Gerät immer ganz hinten steht und erstmal eine halbe Stun­de umgeräumt werden muss? Vie­le große Tore für gute Erreichbar­keit stehen oft im Widerspruch zu statischen Anforderungen und dem Wunsch, Schüttgüter mög­lichst hoch gegen die Wand zu kippen.

Die Bauart wird von den stati­schen Anforderungen, verfügba­ren Materialien (z. B. eigenes Holz), vom Geldbeutel und den optischen Anforderungen der ei­genen Familie, manchmal auch denen der Nachbarn und des Denkmalschutzes beeinflusst. In Tabelle 1 sind die Maße so­wie absolute und spezifische In­vestitionskosten (Stand Mitte 2022) für verschiedene (einfache) Hallengrößen dargestellt.

Kleine Stahlhallen (13 m x 13 m x 5,6 m), deren Errichtung in Eigenleistung möglich ist/sein soll, werden oft günstig angeboten. Durch Grund­stück, Aufbau, andere Tore, Fun­dament, Bodenplatte und Gebüh­ren steigen die Kosten aber noch an. Schnell beträgt die Summe dann 68.400 statt 35.000 €, dies entspricht spezifischen Investi­tionskosten von etwa 405 €/m2 nutzbarer Grundfläche bzw. fast 67 €/m3 umbauten Raumes.

Größere Baulösungen weisen einen deutlich höheren Gesamt­bedarf auf, aber die spezifischen Investitionskosten pro Quadrat­meter Grundfläche bzw. pro Ku­bikmeter umbauten Raumes wer­den mit zunehmender Größe ge­ringer. Bei einer Größe von 42 x 12 m (Nr. 2) kostet die Halle insge­samt fast 141.200 €. Umgerechnet auf die Größe fallen die Werte aber mit 280 €/m2 (­31 %) bzw. 56,60 €/m3 (­15,4 %) deutlich nied­riger aus.

Während bei zunehmen­der Länge die spezifischen Kosten meist sinken, wirken zunehmende Höhe gering und zunehmende Breite deutlich kostensteigernd. Deshalb verursacht die breiteste Halle (Nr. 6) mit 297,40 €/m2 wie­der höhere spezifische Investi­tionskosten. Wer viel Grundfläche braucht, sollte nur 18 bis 20 m in die Breite und dann eher in die Länge bauen; wer Volumen braucht, erst in die Höhe und dann in die Breite.

Teurer wird die Halle, wenn für Schüttgüter mit größeren Lagerungshöhen statisch belastbare Wände nötig würden. Vielseitig­keit hat eben ihren Preis.

Die jährlichen Kosten geben den Ausschlag

Neben der betrieblich gewünsch­ten Größe wird die Entscheidung auch von der Rentabilität mitbe­stimmt. Die jährlichen Kosten wer­den – sowohl insgesamt als auch als spezifische Kosten pro Einheit – für 30 Jahre Nutzung, Annuitä­tendarlehen zu 3,20 % und 1,2 % des Gesamtbetrages für Unterhal­tung und Versicherung ermittelt ( Tab. 2). Dies ergibt eine jährliche Belastung von circa 6,47 % der In­vestitionssumme.

Die jährlichen Kosten liegen zwischen 4.424 €/Jahr für die kleinste Halle (Nr. 1 30,80 €/m2/Jahr bzw. 5,99 €/m3/Jahr) und 28.855 €/Jahr für die größte Halle (Nr. 6; 22,63 €/m2/Jahr bzw. 4,51 €/m3/Jahr). Bei zu­nehmender Größe steigen die Flä­chenkosten leicht an (+ 12,6 %; Nr. 6 zu Nr. 5), während die Volumen­kosten stagnieren.

Damit entscheidet die Nutzung: Ist Grundfläche (z. B. zum Abstel­len von Maschinen) gewünscht, spricht dies eher für mittlere klei­nere Hallen (hier Nr. 4); besteht eher Bedarf an Lagervolumen, gilt: je größer – desto günstiger (hier Nr. 5 und 6).

Welche Mindestmiete deckt die Kosten?

Für eine anteilige Vermietung, die Kostenverteilung bei einer gemein­sam errichteten Halle oder die Kostenzuteilung in einer Betriebs­zweigabrechnung kann aus den etwa 20 bis 22 €/m2/Jahr bei Dau­erbelegung eine monatliche Kalt­miete von etwa 1,67 bis 1,83 €/m2/Monat abgeleitet werden (ohne Ge­winn­ und Risikozuschlag und an­dere Umlagen).

Dieses Ergebnis ist auch von praktischer Relevanz, wenn ältere Gebäude aufgrund feh­lenden Eigenbedarfs zur Kostende­ckung vermietet werden sollen. Sie zeigt, mit welchen jährlichen Fest­kosten ein Mietinteressent rechnen muss, wenn er selbst etwas Neues bauen würde. Eine Kaltmiete von etwa 60–75 % dieses Satzes bringt dem Nutzer einen finanziellen Vor­teil, den er gegen die Nachteile der gebrauchten Immobilie, meist wei­tere Anfahrt und suboptimaler Zu­schnitt, aufrechnen kann.

Dem Ei­gentümer eines abgeschriebenen Gebäudes sichert diese Miete eine Deckung der weiter anfallenden (und bei älteren Gebäuden dann oft deutlich höheren) Unterhal­tungs­- und Versicherungskosten sowie einen geringen Gewinnbei­trag. Ist die Halle nur temporär be­legt (Winterlager für Boote und/oder Wohnwagen) und steht sonst leer, müssen die jährlichen Kos­ten in der Belegungszeit erwirt­schaftet werden, was bei sechs Monaten zur Verdopplung der Mo­natsmiete führt, sofern sie durch­setzbar ist.

So rechnet sich eine Maschinenhalle

Auch wenn Halle 5 etwas günsti­ger ist: Vermietete Hallenanteile sollten mindestens 20 €/m2/Ja hr bringen, soweit klar, aber die selbst genutzten? Hier ist ein monetärer Vorteil zum Beispiel über den Umweg Rest­werteinfluss greifbar. Außer der eventuellen Verringerung von Diebstahl­ und Beschädigungsrisi­ken ist der mögliche höhere Rest­wert von Maschinen oder Gerä­ten, die nicht ganzjährig dem Wet­ter ungeschützt ausgesetzt sind, ein weiterer, leider oft nur schwer kalkulierbarer Vorteil.

Deswegen kommt auch hier die Betrachtung von der Kostenseite. Wie hoch muss die Restwertsteigerung sein, damit sich die Unterbringung von einem Mähdrescher, einem Trak­tor oder einem Pflug in einer Halle rechnet? Der anzuwendende Re­chengang wird beispielhaft darge­stellt, und sollte auf individuelle Daten (Hallenkosten, Flächenbe­darf und aktuelle Zinssätze) ange­wendet werden.

Dafür ist folgender Rechengang notwendig: Die entstehenden jähr­lichen Kosten der Unterbringung sind auf den späteren hypotheti­schen Verkaufstermin hin aufzu­zinsen und anschließend zu sum­mieren. Weil dabei Zinseszinsef­fekte auftreten, geht die langfristi­ge Unterbringung am Schluss ganz schön ins Geld ( Tab. 3). Wird beispielsweise die „Norm“-­Fläche von 1 m2 für fünf Jahre beansprucht, so entstehen daraus bis zum Kapitalrückfluss Kosten von insgesamt ungefähr 107,19 €.

Dieser Betrag müsste dann bei einem Verkauf an Rest­wertsteigerung (pro genutzte Qua­dratmeter) eintreten, damit sich die Unterbringung in der Halle ge­lohnt hat. Am Beispiel eines eher kleineren Schleppers, der einen Stellplatzbedarf von etwa 13,5 m2(3,5 m x 4 m) besitzt, ergeben sich nach acht Jahren aufsummierte und verzinste Gesamtkosten von 2.523 €.

Über 20 Jahre rechnet sich das Unterstellen, wenn 7.752 € Restwertsteigerung er­wartbar sind. Das ist auch zu er­warten, denn bei ungeschütztem Abstellen wäre der Schlepper dann vermutlich schon weggeros­tet. Jedes weitere Jahr verursacht jetzt (durch Zinseszins steigende) Kosten von ungefähr 480 € für die weitere Unterbringung und rech­net sich somit für Zeitwerte über 9.000 €.

Was rein darf und was draußen bleiben kann?

Aber irgendwann ist Schluss: großvolumige Geräte von gerin­gem Wert (Walzen, Schleppen, Eggen, Grubber) überwintern bei Platzmangel als Erste draußen. Und wenn kein zusätzlicher Wert­verlust mehr auftreten wird, muss auch der Traktor draußen über­nachten. Im Klartext: Je geringer der verbleibende Restwert und der zukünftig noch zu erwartende Wertverlust, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass für die­ses Objekt in der Maschinenhalle kein Platz mehr ist.

Je höherwertig die Maschine allerdings ist, desto länger wird sie in der Maschinen­halle bleiben dürfen. So steht au­ßer Frage, dass selbst vergleichs­weise ältere Mähdrescher und große Schlepper, die auch mit 20 Jahren durchaus noch Restwerte von mehr als 30.000 € besitzen können, weiterhin in der Halle ab­gestellt werden, auch wenn dies in 20 Jahren für den Schlepper 13.290 € und für den Mähdrescher nach 15 Jahren schon 26.639 € ge­kostet hat. Für das Mähwerk, den Wender und/oder den Schwader ist aber vermutlich schon nach 11–15 Jahren in der Halle kein Platz mehr frei.

Es lässt sich festhalten, dass Ma­schinen­ und Lagerhallen bei ein­facher Ausführung einen spezifi­schen Investitionsbedarf von min­destens 265 €/m2 Grundfläche bzw. 50 €/m3 nutzbaren umbau­ten Raumes aufweisen. Die jährli­chen Kosten liegen deshalb bei 20 bis 23 €/m2 und Jahr bzw. 4,50 bis 5 €/m3 und Jahr zu veranschla­gen.

Für eine vollkostendeckende Miete sind also ca. 1,75 €/m2/Mo­nat an Kaltmiete erforderlich. Generell gilt, dass mit zuneh­mender Größe die spezifischen Investitionskosten flächen­- und volumenbezogen zunächst abneh­men. Ab 18 m Breite steigen sie flächenbezogen wieder an; volu­menbezogen nehmen sie zu­nächst noch weiter ab, aber auch hier steigen die spezifischen Kos­ten pro Kubikmeter ab etwa 22 m Breite wieder an. Ursache: sta­tisch bedingt überdurchschnitt­lich zunehmende Materialstärken für die Dachkonstruktion.

FAZIT:

Maschinenhallen sind wirtschaft­lich, wenn dort untergebrachte Ma­schinen und Geräte durch das „ge­schützt Stehen“ höhere Restwerte besitzen. Faustzahlen für die auf­summierten Kosten der mehrjähri­gen Unterbringung sind mindes­tens 107 €/m2 für fünf Jahre, 233 €/m2 für zehn Jahre und 381 €/m2 für 15 Jahre sowie für 20 Jahre 554 €/m2.

Die Beträge sind wegen aktuell gestiegener Baukosten und Zinsen höher als früher. Der Zinseszins­-Effekt sorgt für einen progressiven Anstieg der Kosten für jedes weite­re Jahr, weil der Vorteil ja erst mit dem Verkauf des untergestellten Objektes realisiert wird.

Dr. Mathias Schindler, Landwirtschaftskammer Niedersachsen