Dynamik am Markt

16.10.2014

© Sabine Rübensaat

Die Pachtkosten für landwirtschaftliche Flächen sind in Sachsen-Anhalt am höchsten, verglichen zu den anderen Ostdeutschen Bundesländern.

Landwirte in Sachsen-Anhalt mussten im Vorjahr für die Pacht von Flächen tiefer und – im Vergleich zu ihren Berufskollegen im Osten – am tiefsten in die Tasche greifen. Die Kaufpreise für Agrarland stiegen dagegen hierzulande im Vergleich etwas weniger stark an, wie die kürzlich veröffentlichten Berichte „Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke 2013“ des Statistischen Landesamtes beziehungsweise „Eigentums- und Pachtverhältnisse der landwirtschaftlichen Betriebe 2013“ des Statistischen Bundesamtes ausweisen.


Demgegenüber haben sowohl die Kaufpreise als auch Pachten für BVVG-Flächen im Land nochmals deutlich angezogen. Das zeigen die Zahlen der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG), die die amtlichen Statistiken ergänzen.

 

Meist hohe Bonitäten

Laut Statistischem Landesamt wurden im Jahr 2013 in Sachsen-Anhalt insgesamt 10 024 ha Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN – im Wesentlichen umfasst diese Acker- und Dauergrünland) verkauft. Der mittlere Kaufwert je Hektar FdlN stieg gegenüber 2012 von 10 965 € um 197 € bzw. 1,8 % auf 11 162 €.


Bei der Mehrheit der 2 954 registrierten Kauffälle handelte es sich um Flächen mit guten bis sehr guten Bonitäten, d. h. mit einer Ertragsmesszahl (EMZ) von 60 und mehr. Hierfür wurde ein durchschnittlicher Kaufwert von 14 018 €/ha erzielt. Die Zahl der Kauffälle sank 2013 gegenüber dem Jahr zuvor um 6,73 %, die veräußerte Fläche um 23 %.


Auskunftspflichtige für diese Statistik sind in Sachsen-Anhalt die Finanzämter. Diese erhalten auf der Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes Kenntnis über die Grundstücksverkäufe.


Wie die BauernZeitung auf Nachfrage beim Statistikamt in Halle erfuhr, fließen in Sachsen-Anhalt die Ergebnisse der Privatisierungstätigkeit der BVVG nicht in diese amtliche Kaufwertestatistik ein, sondern werden gesondert ausgewiesen, in der Regel durch die BVVG selbst. Die amtliche Kaufwertestatistik zeigt auch, dass die Bodenpreise regional stark differieren, und zwar zwischen dem Salzlandkreis mit im Mittel 16 908 €/ha (ø EMZ: 82,5) und dem Landkreis Wittenberg mit 4 925 €/ha (ø EMZ: 37,1)(siehe Tabelle 1).


Im Durchschnitt wird für Böden mit einer EMZ unter 30 immerhin ein mittlerer Kaufwert von 6 425 €/ha ausgewiesen, für Böden mit einer EMZ von 70 und mehr sind es 14 479 €/ha. Veräußert wurden im Vorjahr je Einzelfall Flächen von durchschnittlich 3,39 ha Umfang mit einer mittleren EMZ von 62,5. Beide Kennzahlen entsprechen den Vorjahreswerten.


In den Vorbemerkungen zu dieser Statistik wird darauf hingewiesen, dass hierin eine Vielzahl unterschiedlich gelagerter Einzelfälle erfasst ist. Die durchschnittlichen Kaufwerte seien daher für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt ver­wendbar und stellten nicht die echten Preisveränderungen im Zeitablauf dar. Vielmehr hätten die Ergebnisse mehr den Charakter einer „Eigentumswechselstatistik“ als den einer Preisstatistik.

 

Spitzenpreise bei BVVG

Die BVVG hat im Vorjahr in Sachsen-Anhalt nach eigenen Angaben 7 800 ha landwirtschaftliche Flächen (LF) veräußert, darunter rund 3 500 ha im Zuge des begünstigten Erwerbs nach EALG (siehe BauernZeitung Ausgabe 10/2014, S. 14).


Für die Verkehrswertverkäufe (z. T. inklusive Gebäude und Inventar) weisen die BVVG-Zahlen deutlich größere Steigerungsraten aus und auch ein sehr viel höheres Preisniveau als die amtliche Kaufwertestatistik: Ein Hektar ehemals volkseigenes Agrarland kostete hierzulande 2013 demnach 19 356 €, das waren 1 964 € oder 11,3 % mehr als noch 2012 (17 392 €/ha). Zur Differenzierung der Kaufwerte lässt sich insgesamt feststellen, dass in einigen Regionen – und das trifft bundesweit zu – die enorme Dynamik des Bodenmarktes und der scharfe Wettbewerb um Agrarland (noch) nicht (voll) durchgeschlagen hat. Das gilt gleichermaßen für den Pachtmarkt.


Die Pachtflächenverhältnisse in Sachsen-Anhalt stellen sich nach den 2013er Erhebungen des Statistischen Bundesamtes folgendermaßen dar: Für die 4 232 landwirtschaftlichen Betriebe im Land wird eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF) von 1,1728 Mio. ha ausgewiesen. 3 302 Betriebe davon bewirtschaften gepachtetes Land, insgesamt 864 800 ha. Der Pachtanteil liegt hier bei 76 %. Die Pachtfläche teilt sich auf in 9 300 ha Fläche von Familienangehörigen und 855 500 ha Land von anderen Verpächtern.

 

Von Betrieben gemeldet

Die Jahrespachtentgelte wurden bei der Agrarstrukturerhebung 2013 ermittelt. Berichtspflichtig sind hier die Landwirte bzw. Agrarunternehmen. Auskunft gaben in Sachsen-Anhalt hierzu 3 123 Betriebe mit einer Gesamtpachtfläche von 835 350 ha, davon 573 800 ha Acker- und 90 600 ha Dauergrünland sowie 171 000 ha sonstige LF (u. a. einschließlich Reb-, Baumobst- und Baumschul- sowie Gewächshausflächen).


Danach werden für Einzelunternehmen im Haupterwerb die höchsten und für juristische Personen die niedrigsten Pacht-entgelte ausgewiesen (siehe Tabelle 2). Die Differenzierung aus vorangegangenen Erhebungen setzt sich damit fort. Da Besonderheiten der Pachtsache (regionale Aufteilung, Bodengüte, BVVG-Pachtflächenanteile etc.) hier nicht berücksichtigt werden, lässt die Differenzierung der Pachtentgelte nach Rechtsformen jedoch kaum eine seriöse Bewertung zu. Auf keinen Fall kann geschlussfolgert werden, dass juristische Personen für vergleichbare Flächen deutlich niedrigere Pachten zahlen.


Die Bundesstatistik weist den mittleren Pachtzins (sogenannte Bestandspachten, die Red.) für 2013 für Sachsen-Anhalt für LF mit 231 €/ha aus und für Ackerland mit 259 €/ha. Das sind die höchsten Werte in den östlichen Bundesländern. Für Dauergrünland wurden 109 €/ha fällig. Die Steigerungen gegenüber 2010 fallen vergleichsweise moderat aus: Sie betragen 33 €/ha für LF (auf knapp 117 %) bzw. 40 €/ha (auf 118 %) für Ackerland.


Auf einem höheren Niveau bewegen sich die Neupachten.Laut dieser Statistik haben im Vorjahr landesweit 442 Betriebe mit Pachtland, die Flächen neu gepachtet oder 2012 und 2013 Pachtpreisänderungen erfahren haben, hierzu Angaben gemacht. Sie zahlten im Mittel je Hektar für LF 263 €, für Acker 288 €, für Grünland 107 € und für sonstige LF 230 €.


Weit stärker erhöht haben sich dagegen die Pachtentgelte der BVVG. Sie stiegen von 2010 zu 2013 für einen Hektar LF (Bestandspacht) von 287 €, über 331 € (2011) und 383 € (2012) auf 427 € bzw. um fast 50 %. Der Anteil der BVVG-Flächen am Pachtland liegt bei knapp 6 %. Noch drastischer fällt der Anstieg bei den BVVG-Neuverpachtungen aus: Hier stiegen die Entgelte im gleichen Zeitraum von 371 €/ha LF auf 592 €/ha bzw. um rund 60 %.

 

Keine Entspannung

Die veröffentlichten Daten zum Boden- und Pachtmarkt in Sachsen-Anhalt bestätigen bisherige Tendenzen und weisen darauf hin, dass sich die hohe Dynamik fortsetzen und eher noch verstärken wird. Die Entwicklung der BVVG-Preise trägt dazu wesentlich bei, wobei der Anteil der BVVG-Flächenverkäufe in den nächsten Jahren weiter abnehmen wird. Anfang 2014 hatte die BVVG in Sachsen-Anhalt noch rund 48 200 ha Pachtland zu privatisieren.


Für die nächsten Jahre ist weder bei den Kaufwerten noch bei den Pachtzinsen mit einer nachhaltigen Entspannung zu rechnen, zumal das Preisniveau in Sachsen-Anhalt trotz der Steigerungsraten im bundesweiten Vergleich noch deutlich unter dem von Agrarländern im früheren Bundesgebiet, etwa Schleswig-Holstein und Niedersachsen, liegt. Die Kauf- und Pachtpreise für BVVG-Flächen haben dieses allerdings schon erreicht bzw. teilweise überschritten.


Abschließend sei angemerkt, dass die hier ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufwerte und Pachtzinsen die dramatische Entwicklung an den regionalen Boden- und Pachtmärkten für das einzelne landwirtschaftliche Unternehmen oft nur in Ansätzen widerspiegeln.

Dr. Klaus Siegmund, Berlin/Detlef Finger

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